Cycles économiques
6 min · 1138 mots
| Indicateur | Valeur | Période | Source |
|---|---|---|---|
| Taux directeur BNS | 1,25 % | T4 2025 | BNS |
| Yield prime logement (moyenne) | 2,70 % | T4 2025 | Wüest Partner |
| Yield prime commerce | 3,20 % | T4 2025 | Wüest Partner |
| Obligation fédérale 10 ans | 0,80 % | T4 2025 | SNB |
| Volume transactions institutionnelles | CHF 7,6 mrd | 2025 | IAZI |
| Indice des prix immobiliers (logement) | +2,1 % (glissement annuel) | T3 2025 | OFS |
| Inflation sous-jacente | 0,8 % | Novembre 2025 | BNS |
| Croissance économique | 1,0 % | 2025 | SECO |
| Prix moyen des transactions résidentielles | CHF 1,2 million | 2025 | Wüest Partner |
| Variation du taux d'occupation des bureaux | -0,5 % | 2025 | IAZI |
| Indice de confiance des investisseurs | 58,2 | T4 2025 | SECO |
La Banque nationale suisse a abaissé son taux directeur à trois reprises en 2025, le ramenant de 2,00 % à 1,25 % en décembre. Cette détente monétaire, motivée par une inflation sous-jacente durablement basse (0,8 % en novembre 2025) et une croissance atone, a redynamisé le marché immobilier institutionnel. Les investisseurs, en quête de rendement dans un environnement de taux encore négatifs en termes réels, se sont reportés sur les actifs immobiliers, comprimant les yields. Parallèlement, la prime de risque immobilière s'est légèrement élargie, les obligations fédérales ayant baissé plus rapidement que les yields immobiliers.
Le tableau ci-dessous présente les yields bruts moyens pour les transactions institutionnelles en 2024 et 2025, selon Wüest Partner.
| Segment | 2024 | 2025 | Variation (pb) |
|---|---|---|---|
| Logement (prime) | 2,85 % | 2,70 % | -15 |
| Commerce (centres commerciaux) | 3,40 % | 3,20 % | -20 |
| Bureaux (centre-ville) | 3,10 % | 2,95 % | -15 |
| Logistique (prime) | 3,50 % | 3,30 % | -20 |
| Hôtellerie | 4,10 % | 3,90 % | -20 |
| Résidentiel secondaire | 3,00 % | 2,85 % | -15 |
La compression des yields est homogène entre segments, mais plus marquée sur le commerce et la logistique, où la demande d'investissement a été soutenue par la reprise de la consommation et la croissance du e-commerce. Le segment logement reste le plus prisé, avec un yield inférieur à 3 % pour les biens prime.
L'écart entre le yield immobilier moyen (2,85 %) et l'obligation fédérale à 10 ans (0,80 %) s'établit à 205 pb fin 2025, contre 195 pb fin 2024. Bien que les yields aient baissé, la baisse plus rapide des taux sans risque a élargi la prime de risque, renforçant l'attractivité relative de l'immobilier. Toutefois, cet écart reste inférieur à la moyenne historique de 250 pb observée entre 2010 et 2020.
Selon IAZI, le volume de transactions immobilières institutionnelles a atteint CHF 7,6 milliards en 2025, en hausse de 8 % par rapport à 2024. Les investisseurs suisses (caisses de pension, assurances) ont représenté 72 % des achats, les investisseurs étrangers 28 %. Les perspectives pour 2026 sont favorables: un volume de CHF 8,5 milliards est attendu, porté par la baisse des taux et la recherche de rendement. Pour une analyse détaillée du segment logistique, voir Logistique et entrepôts en Suisse: la classe d'actifs qui a vieilli en deux ans.
Le principal risque pour 2026 est un rebond de l'inflation qui contraindrait la BNS à relever ses taux, inversant la compression des yields. Toutefois, les prévisions actuelles tablent sur un maintien du taux à 1,25 % jusqu'à fin 2026. Par ailleurs, la hausse des prix immobiliers (indice OFS +2,1 % sur un an) pourrait limiter les rendements futurs. Les investisseurs doivent donc intégrer une normalisation progressive des yields à moyen terme. Pour une analyse du marché locatif romand, voir Marché du logement locatif en Suisse romande: pression locative et opportunités d'arbitrage institutionnel.
L'impact de la baisse des taux sur les différents segments immobiliers varie. Le segment résidentiel prime bénéficie d'une forte demande, tandis que le segment commercial doit faire face à des défis liés à la consommation en ligne. Les bureaux, bien qu'encore attractifs, subissent une pression due à l'augmentation du télétravail. Le secteur logistique, en revanche, continue de croître grâce à l'essor du commerce électronique et à la nécessité d'optimiser les chaînes d'approvisionnement.
Les risques macroéconomiques incluent une potentielle hausse de l'inflation ou des tensions géopolitiques qui pourraient influencer les décisions de politique monétaire. La stabilité politique de la Suisse et la perception de l'immobilier comme une valeur refuge continuent néanmoins à attirer les capitaux, en particulier dans un contexte de taux bas prolongés.
Les implications pour les allocateurs varient selon les classes d'actifs et les régions:
Cette analyse s'appuie sur les données de Wüest Partner (indice des yields immobiliers, transactions institutionnelles), de l'IAZI (volumes de transactions), de l'OFS (indice des prix immobiliers) et de la BNS (taux directeur, obligations fédérales). Les yields présentés sont des yields bruts (avant frais) pour des transactions de taille institutionnelle (> CHF 10 millions). La période couverte s'étend de janvier 2024 à décembre 2025. Les projections pour 2026 sont basées sur les consensus d'analystes et les prévisions de la BNS. Limites: les données de transactions peuvent sous-estimer les volumes réels en raison de transactions non déclarées. Les yields sont indicatifs et peuvent varier selon la qualité et la localisation des actifs.
Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
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Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement. Les opinions exprimées reflètent les sources citées au moment de la publication.