Transactions commerciales
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| Indicateur | Valeur | Période | Source |
|---|---|---|---|
| Prime yield logistique (Suisse) | 4,2 % | T4 2025 | Wüest Partner |
| Loyer prime (CHF/m²/an) | 145 | T4 2025 | Wüest Partner |
| Volume d'investissement logistique | CHF 1,8 milliard | 2025 (est.) | IAZI / LBI |
| Part de la logistique dans les transactions | 15 % | 2025 | LBI |
| Taux de vacance logistique (Suisse) | 2,1 % | T4 2025 | OFS |
| Indice des prix de transaction (entrepôts) | 112,5 (2019=100) | T3 2025 | OFS |
L'immobilier logistique suisse a connu une transformation structurelle depuis 2020. Portée par l'essor du e-commerce, la réorganisation des chaînes d'approvisionnement post-Covid et la pénurie de terrains constructibles, la demande pour des surfaces d'entrepôts modernes a fortement augmenté. Dans le même temps, l'offre reste contrainte par la LAT loi fédérale aménagement territoire qui limite le mitage du territoire et restreint les nouvelles zones d'activité. Cette tension offre-demande a mécaniquement fait baisser les rendements et monter les loyers, rapprochant la logistique des classes d'actifs plus matures comme les bureaux ou le commerce de détail.
Selon les données de l'OFS prix immobilier, l'indice des prix de transaction des entrepôts a progressé de 12,5 % entre 2019 et le troisième trimestre 2025, tandis que les volumes d'investissement ont doublé sur la même période. Cette dynamique attire l'attention des investisseurs institutionnels, mais soulève des questions sur la soutenabilité des valorisations et la maturité du marché.
Le prime yield logistique suisse est passé de 5,0 % fin 2023 à 4,2 % fin 2025, soit une compression de 80 points de base en deux ans. Ce mouvement est comparable à celui observé sur le marché résidentiel entre 2015 et 2017, lorsque la classe d'actifs a atteint sa maturité. Toutefois, la vitesse de compression interroge : elle reflète à la fois une forte demande des investisseurs et une offre limitée de produits de qualité. Le spread avec les rendements des obligations fédérales à 10 ans (actuellement 0,8 %) s'est réduit à 340 points de base, contre 420 points fin 2023, réduisant la prime de risque implicite.
Le tableau ci-dessous compare les rendements logistiques par région économique suisse :
| Région | Prime yield 2025 | Variation vs 2023 (pb) | Loyer prime (CHF/m²/an) |
|---|---|---|---|
| Zurich | 3,9 % | -90 | 165 |
| Arc lémanique | 4,1 % | -85 | 155 |
| Suisse centrale | 4,3 % | -75 | 140 |
| Suisse orientale | 4,5 % | -70 | 130 |
| Tessin | 4,6 % | -65 | 125 |
Source : Wüest Partner, T4 2025.
La compression est plus marquée dans les régions où la demande locative est la plus forte (Zurich, Arc lémanique), tandis que les régions périphériques conservent des rendements plus élevés, mais avec une liquidité moindre.
Les loyers prime des entrepôts ont augmenté de 12 % entre 2023 et 2025, passant de 130 à 145 CHF/m²/an en moyenne suisse. Cette hausse est tirée par la rareté du foncier et la demande des logisticiens et des acteurs du e-commerce. Cependant, elle reste inférieure à l'augmentation des coûts de construction (estimée à 18 % sur la même période par l'indice des coûts de construction de l'OFS), ce qui comprime les marges des promoteurs et limite les nouvelles livraisons. Le taux de vacance logistique est tombé à 2,1 % fin 2025, son plus bas niveau depuis 2010, selon l'OFS.
Par ailleurs, la Le Temps a récemment souligné que la pénurie de terrains à bâtir dans les zones d'activité freine le développement de nouveaux entrepôts, notamment dans les cantons de Vaud et Genève, où les prix du foncier ont bondi de 25 % en trois ans.
Le volume d'investissement en logistique a atteint CHF 1,8 milliard en 2025, soit 15 % du total des transactions immobilières institutionnelles. Ce ratio a presque doublé depuis 2020 (9 %). Les principaux acquéreurs sont des fonds de pension suisses (45 %), des assureurs (25 %) et des fonds d'investissement étrangers (20 %). La part des investisseurs étrangers a augmenté de 10 points depuis 2023, attirés par la stabilité du marché suisse et des rendements encore attractifs comparés à d'autres pays européens (prime yield logistique Allemagne : 3,5 %, France : 3,8 %).
Pour approfondir les tendances du marché immobilier suisse, nous renvoyons à notre analyse du Marché immobilier suisse T1 2026 : transactions, prix et signaux faibles.
La logistique affiche désormais un rendement supérieur de seulement 30 points de base à celui des bureaux prime (4,5 %), alors que l'écart était de 100 points en 2020. Cette convergence traduit une perception de risque similaire, malgré des fondamentaux différents (durée de baux plus courte en logistique, risque de vacance plus faible). Par ailleurs, le rendement résidentiel prime (3,2 %) reste inférieur, ce qui rend la logistique attractive en termes de rendement absolu, mais avec un profil de risque plus élevé. Voir notre article sur les Tendances 2026 sur les rendements de l'immobilier résidentiel en Suisse.
Plusieurs signaux méritent l'attention des allocateurs. Premièrement, la hausse des taux d'intérêt à long terme (obligations fédérales à 10 ans passées de 0,5 % à 0,8 % en 2025) pourrait ralentir la compression des rendements. Deuxièmement, la croissance du e-commerce ralentit en Suisse (+5 % en 2025 contre +12 % en 2021), ce qui pourrait modérer la demande locative à moyen terme. Enfin, la réglementation environnementale (objectifs zéro net 2050) impose des rénovations coûteuses pour les entrepôts anciens, ce qui pourrait créer un écart de valorisation entre actifs modernes et obsolètes.
Pour une analyse régionale plus fine, consultez notre étude sur le yield-to-cost dans les cantons romands en 2026.
Cette analyse s'appuie sur les données de Wüest Partner (indices de rendement et de loyer prime, T4 2025), de l'OFS (indice des prix de transaction, taux de vacance, coûts de construction) et de l'IAZI (volumes d'investissement). Les estimations LBI pour 2025 sont basées sur les transactions enregistrées jusqu'à fin novembre 2025 et une projection pour décembre. Les rendements prime sont définis comme le rendement brut initial (net de frais) pour les meilleurs actifs logistiques (classe A, emplacement de premier ordre, baux de 5 à 10 ans). Les loyers prime sont les loyers bruts annuels par m² pour des surfaces de 5'000 à 20'000 m². Les données régionales sont pondérées par le stock de surfaces logistiques. Limites : les données de transactions peuvent être incomplètes pour les petites opérations (< CHF 5 millions) ; les loyers prime sont indicatifs et peuvent varier selon les négociations.
Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
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Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement. Les opinions exprimées reflètent les sources citées au moment de la publication.