Marché suisse
5 min · 1068 mots
| Indicateur | Valeur | Période | Source |
|---|---|---|---|
| Hausse des loyers offerts (Suisse romande) | +4,2 % | T1 2026 / T1 2025 | IAZI Private Real Estate Price Index |
| Rendement brut moyen (immeubles locatifs romands) | 2,8 % | T1 2026 | Wüest Partner |
| Écart de rendement Genève – Jura | 120 pb | T1 2026 | Wüest Partner |
| Part institutionnelle dans les acquisitions locatives romandes | 15 % | 2025 | OFS, estimations LBI |
| Taux hypothécaire de référence | 1,75 % | Mars 2026 | BNS |
| Vacance locative (moyenne romande) | 1,8 % | 2025 | OFS |
Le marché locatif suisse romande connaît une tension croissante depuis 2023, sous l'effet combiné de la croissance démographique (notamment à Genève et dans l'arc lémanique), de la pénurie d'offre neuve et de la hausse des taux hypothécaires qui freine l'accession à la propriété. Selon l'IAZI Private Real Estate Price Index, les loyers offerts en Suisse romande ont progressé de 4,2 % sur un an au premier trimestre 2026, contre 3,5 % pour la moyenne suisse. Cette dynamique contraste avec un marché des transactions immobilières où les rendements bruts continuent de se comprimer, atteignant 2,8 % en moyenne romande, soit un niveau historiquement bas.
Dans ce contexte, les investisseurs institutionnels – asset managers, caisses de pension, assurances – doivent arbitrer entre la pression locative porteuse de revenus et la cherté des actifs. La régulation financière, rappelée par la FINMA, incite à une gestion prudente des risques de concentration et de valorisation. Par ailleurs, le magazine Bilan relève régulièrement les disparités cantonales qui créent des fenêtres d'arbitrage.
La hausse des loyers offerts en Suisse romande est portée par Genève (+5,1 % sur un an) et Vaud (+4,5 %), tandis que le Jura (+2,1 %) et le Valais (+2,8 %) progressent moins vite. Cette dispersion reflète des marchés du travail et des dynamiques démographiques contrastées. À Genève, le taux de vacance tombe à 0,6 %, contre 2,5 % dans le Jura, selon l'OFS. La demande locative reste soutenue par l'immigration qualifiée et la difficulté d'accès à la propriété, malgré la hausse des taux hypothécaires (taux de référence BNS à 1,75 % en mars 2026).
Les rendements bruts des immeubles locatifs romands ont perdu 35 points de base en un an, passant de 3,15 % à 2,8 %. Cette compression est plus marquée à Genève (2,4 %) qu'en Valais (3,6 %). L'écart de 120 points de base entre Genève et le Jura offre une opportunité d'arbitrage pour les investisseurs capables d'accepter un risque de liquidité plus élevé. Le tableau ci-dessous illustre les rendements par canton romand.
| Canton | Rendement brut moyen (T1 2026) | Variation annuelle (pb) | Taux de vacance |
|---|---|---|---|
| Genève | 2,4 % | -40 | 0,6 % |
| Vaud | 2,7 % | -35 | 1,2 % |
| Valais | 3,6 % | -20 | 2,0 % |
| Jura | 3,6 % | -15 | 2,5 % |
| Neuchâtel | 3,2 % | -25 | 1,8 % |
| Fribourg | 3,0 % | -30 | 1,5 % |
Source : Wüest Partner, OFS, estimations LBI.
La part des investisseurs institutionnels dans les acquisitions d'immeubles locatifs romands a reculé de 22 % en 2020 à 15 % en 2025, selon les données de l'OFS et les estimations LBI. Ce désengagement s'explique par la compétition avec les investisseurs privés et les fonds étrangers, ainsi que par la recherche de rendements plus élevés dans d'autres classes d'actifs (immobilier commercial, infrastructures). Pourtant, la pression locative et la stabilité des revenus locatifs pourraient justifier un réinvestissement sélectif, notamment dans les cantons à plus haut rendement.
Deux signaux méritent l'attention. D'une part, la hausse des loyers offerts commence à ralentir à Genève (passée de +6 % à +5,1 % en un an), suggérant un possible plafonnement. D'autre part, les mises en chantier de logements locatifs en Suisse romande ont baissé de 8 % en 2025, ce qui pourrait maintenir la pression à moyen terme. Pour une analyse plus large du marché immobilier suisse, voir notre article Marché immobilier suisse T1 2026 : transactions, prix et signaux faibles. Par ailleurs, les divergences de cycle entre Genève et Zurich sont détaillées dans Genève vs Zurich : divergences de cycle sur l'immobilier institutionnel 2025-2026.
Cette analyse s'appuie sur les données de l'IAZI Private Real Estate Price Index pour les loyers offerts, de Wüest Partner pour les rendements immobiliers, de l'OFS pour les taux de vacance et la démographie, et de la BNS pour les taux hypothécaires. Les estimations LBI pour la part institutionnelle sont basées sur les transactions enregistrées auprès de l'OFS et les rapports annuels des principaux investisseurs institutionnels suisses. La période couverte s'étend de 2020 à T1 2026. Les limites incluent l'absence de données exhaustives sur les transactions privées et les biais potentiels dans les indices de loyers offerts (sur-représentation des annonces en ligne).
Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
Synthèse des dynamiques du marché immobilier suisse, livrée chaque trimestre. Gratuit, désinscription en un clic.
Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement. Les opinions exprimées reflètent les sources citées au moment de la publication.