Marché suisse
6 min · 1155 mots
| Indicateur | Valeur | Période | Source |
|---|---|---|---|
| Rendement locatif net (immeubles résidentiels institutionnels) | Genève: 3,2 % / Zurich: 4,0 % | T1 2026 | Wüest Partner |
| Évolution des prix de transaction (indice des immeubles résidentiels) | Genève: -2,1 % / Zurich: +1,3 % (glissement annuel) | T1 2026 | IAZI |
| Croissance des loyers à offre courante | Genève: +1,9 % / Zurich: +3,8 % | 2025 | OFS, Wüest Partner |
| Taux de vacance (logements locatifs) | Genève: 1,1 % / Zurich: 0,4 % | 2025 | OFS |
| Croissance démographique annuelle moyenne (2020-2025) | Genève: +0,6 % / Zurich: +1,1 % | 2020-2025 | OFS |
Le marché immobilier institutionnel suisse traverse une phase de divergence cyclique entre ses deux principaux pôles urbains. Genève et Zurich, qui concentrent près de 30 % des transactions immobilières institutionnelles du pays, évoluent dans des environnements macro-économiques et réglementaires distincts. Alors que Zurich bénéficie d'une dynamique démographique soutenue et d'une pénurie de logements persistante, Genève subit un ralentissement de la demande locative et une pression réglementaire accrue sur les loyers. Ces disparités se traduisent par des écarts de rendement et de prix qui influencent directement les stratégies d'allocation des investisseurs institutionnels.
Selon les statistiques fédérales des loyers de l'OFS, l'indice des loyers a progressé de 2,1 % en Suisse en 2025, mais avec des disparités cantonales marquées. L'Office fédéral du logement (OFL) souligne par ailleurs que les loyers à la relocation ont augmenté plus fortement à Zurich qu'à Genève, creusant l'écart entre les deux marchés.
Au T1 2026, le rendement locatif net des immeubles résidentiels institutionnels s'établit à 3,2 % à Genève contre 4,0 % à Zurich, soit un écart de 80 points de base (pb). Ce différentiel s'est creusé de 25 pb par rapport à 2024, où il était de 55 pb. La compression des rendements genevois s'explique par une stagnation des loyers et une hausse des prix d'acquisition jusqu'en 2024, avant le récent repli. À Zurich, la croissance des loyers à offre courante (+3,8 % en 2025) a soutenu les rendements malgré une légère hausse des prix.
L'indice IAZI des immeubles résidentiels montre une baisse de 2,1 % à Genève sur un an (T1 2025-T1 2026), tandis que Zurich enregistre une hausse de 1,3 %. Ce mouvement confirme un retournement de cycle plus précoce à Genève, où les valorisations avaient atteint des niveaux élevés en 2023-2024. La correction genevoise est principalement portée par le segment des immeubles de rendement de plus de 10 logements, qui a reculé de 3,4 % sur la période.
La croissance des loyers à offre courante (nouveaux baux) est nettement plus dynamique à Zurich (+3,8 %) qu'à Genève (+1,9 %) en 2025. Cette divergence s'explique par une demande locative plus forte à Zurich, portée par une croissance démographique annuelle de 1,1 % (contre 0,6 % à Genève sur 2020-2025). Le taux de vacance zurichois (0,4 %) est également inférieur à celui de Genève (1,1 %), ce qui renforce le pouvoir de négociation des bailleurs zurichois.
Le tableau ci-dessous synthétise les principaux indicateurs de divergence entre les deux marchés :
| Indicateur | Genève | Zurich | Écart |
|---|---|---|---|
| Rendement locatif net (T1 2026) | 3,2 % | 4,0 % | -0,8 pp |
| Variation des prix (glissement annuel T1 2026) | -2,1 % | +1,3 % | -3,4 pp |
| Croissance des loyers à offre courante (2025) | +1,9 % | +3,8 % | -1,9 pp |
| Taux de vacance (2025) | 1,1 % | 0,4 % | +0,7 pp |
| Croissance démographique annuelle (2020-2025) | +0,6 % | +1,1 % | -0,5 pp |
Genève applique un contrôle des loyers plus strict, avec des limitations à la relocation et des procédures de contestation fréquentes, ce qui freine la croissance des loyers. Zurich, bien que soumis à la législation fédérale, bénéficie d'une application plus souple et d'une rotation locative plus élevée, permettant des ajustements à la hausse plus rapides. L'Office fédéral du logement note que les loyers à la relocation à Zurich ont augmenté de 5,2 % en 2025, contre 2,8 % à Genève.
Les prévisions de Wüest Partner tablent sur un resserrement progressif de l'écart de rendement d'ici fin 2027, sous l'effet d'une stabilisation des prix genevois et d'une modération de la croissance des loyers zurichois. Toutefois, les risques réglementaires à Genève (initiatives populaires sur le contrôle des loyers) et la pénurie d'offre à Zurich pourraient maintenir une divergence structurelle.
Pour une analyse plus large du marché immobilier suisse, voir notre article Marché immobilier suisse T1 2026 : transactions, prix et signaux faibles.
Cette analyse s'appuie sur des données publiques et propriétaires couvrant la période 2020-2026. Les rendements locatifs nets sont calculés à partir des transactions d'immeubles résidentiels institutionnels (plus de 10 logements) dans les cantons de Genève et Zurich, selon la méthodologie de Wüest Partner (loyer net annualisé divisé par le prix d'acquisition). Les indices de prix proviennent d'IAZI (indice des immeubles résidentiels, base 2015=100). Les données démographiques et de vacance sont issues de l'OFS (Statistique de la population et des logements). Les loyers à offre courante sont estimés par Wüest Partner à partir des annonces en ligne et des données de relocation. Les limites incluent une couverture partielle des transactions de gré à gré et une possible sous-estimation des loyers effectifs dans les zones à forte régulation.
Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
Synthèse des dynamiques du marché immobilier suisse, livrée chaque trimestre. Gratuit, désinscription en un clic.
Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement. Les opinions exprimées reflètent les sources citées au moment de la publication.