Marché suisse

Marché immobilier suisse T1 2026 : transactions, prix et signaux faibles

Par Lamap Business Intelligence — 05 mai 2026

5 min · 907 mots

Résumé exécutif

• Indice des prix FPRE en hausse de 2,1 % sur un an au T1 2026, tiré par le résidentiel (+2,8 %) et freiné par le commercial (-0,3 %).
• Volume transactionnel en recul de 4,3 % par rapport au T1 2025, à CHF 8,2 milliards, avec une chute marquée des actifs de bureaux (-12 %).
• Rendement prime résidentiel à 2,85 %, en compression de 15 points de base sur un an, tandis que le commercial s'écarte à 4,10 % (+10 pb).
• Signaux faibles : hausse des mises en vente de surfaces de bureaux de 8 % et allongement des délais de commercialisation au-delà de 12 mois dans les zones périphériques.

Données clés

Contexte de marché

Le premier trimestre 2026 s'inscrit dans un environnement macroéconomique suisse marqué par une inflation contenue à 1,1 % et un taux directeur BNS à 0,50 %. La demande de logements reste soutenue par la croissance démographique (+1,2 % sur un an) et une pénurie d'offre neuve, tandis que le segment commercial subit les effets de la normalisation post-pandémique et des exigences réglementaires accrues en matière de durabilité. La FINMA a par ailleurs rappelé aux banques la nécessité de constituer des volants de fonds propres supplémentaires pour les crédits hypothécaires commerciaux, ce qui pèse sur la liquidité du segment.

Analyse

Évolution des prix par segment

L'indice des prix FPRE progresse de 2,1 % sur un an au T1 2026, avec des disparités marquées : le résidentiel en propriété par étage (PPE) affiche +3,2 %, les maisons individuelles +2,5 %, tandis que les immeubles de rendement résidentiel gagnent 2,8 %. En revanche, les surfaces de bureaux reculent de 0,3 % et les surfaces commerciales de détail de 0,7 %. Cette divergence confirme la poursuite de la bifurcation entre actifs résidentiels et commerciaux amorcée en 2024.

Transactions et liquidité

Le volume total des transactions s'établit à CHF 8,2 milliards au T1 2026, en baisse de 4,3 % par rapport au T1 2025. Le nombre de transactions recule de 3,1 % à 12 400. La baisse est concentrée sur les actifs commerciaux : -12 % pour les bureaux, -8 % pour le commerce de détail. Le résidentiel résiste avec un volume quasi stable (-0,5 %). Les délais de commercialisation s'allongent pour les bureaux périphériques, dépassant 12 mois dans les zones hors centres-villes.

Rendements et spreads

Le rendement brut prime pour le résidentiel se comprime à 2,85 % (-15 pb sur un an), tandis que celui des bureaux prime s'écarte à 4,10 % (+10 pb). Le spread entre résidentiel et bureaux s'élargit ainsi à 125 pb, contre 100 pb un an plus tôt. Cette évolution reflète une prime de risque accrue sur le commercial, accentuée par les exigences réglementaires de la FINMA en matière de financement.

Signaux faibles

• Augmentation de 8 % des mises en vente de surfaces de bureaux sur les plateformes, principalement dans les zones périphériques et les immeubles de seconde main.
• Hausse des demandes de permis de démolir-reconstruire pour des bureaux vétustes, signe d'une obsolescence accélérée.
• Stabilisation des loyers résidentiels dans les centres-villes après deux ans de forte hausse, avec un taux de vacance qui remonte légèrement à 1,3 % (contre 1,1 % au T1 2025).

Implications pour les allocateurs

• Privilégier le résidentiel de rendement dans les centres-villes et les zones périurbaines bien connectées, où la demande locative reste robuste et les perspectives de valorisation favorables.
• Réduire l'exposition aux bureaux périphériques et de seconde main, dont la liquidité se dégrade et les rendements ajustés du risque se détériorent.
• Surveiller l'évolution des taux hypothécaires : une remontée du taux directeur BNS au second semestre 2026 (scénario central de LBI) pourrait accentuer la pression sur les valorisations commerciales.
• Intégrer les critères ESG dans l'évaluation des actifs commerciaux, car les exigences réglementaires (FINMA, loi sur le CO2) renchérissent le coût de mise en conformité des immeubles énergivores.

Méthodologie

Cette analyse synthétise les données de sources publiques et privées : FPRE (indice des prix), Wüest Partner (volume de transactions), IAZI (rendements), OFS (nombre de transactions) et BNS (taux hypothécaires). La période couverte est le premier trimestre 2026 (janvier-mars). Les données transactionnelles sont basées sur les registres fonciers et les annonces publiques, avec un délai de publication de 6 à 8 semaines. Les rendements prime sont estimés sur un panel d'actifs de qualité supérieure dans les cinq plus grandes villes suisses. Les signaux faibles proviennent d'une analyse qualitative des tendances de marché et des entretiens avec des courtiers. Limites : les données de transactions peuvent sous-estimer les deals privés non déclarés ; les rendements prime ne reflètent pas le marché secondaire.

Sources

1. FINMA — Autorité suisse de surveillance des marchés financiers, communication sur les volants de fonds propres pour crédits hypothécaires commerciaux, mars 2026.
2. FPRE — Indice des prix immobiliers suisses, T1 2026.
3. Wüest Partner — Transaction Data, T1 2026.
4. IAZI — Rendements immobiliers suisses, T1 2026.
5. Office fédéral de la statistique (OFS) — Statistiques des transactions immobilières, T1 2026.
6. Banque nationale suisse (BNS) — Taux hypothécaires de référence, mars 2026.

Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.

Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement. Les opinions exprimées reflètent les sources citées au moment de la publication.