Transactions commerciales
7 min · 1302 mots
| Indicateur | Valeur | Période | Source |
|---|---|---|---|
| Baisse des valeurs de transaction (bureaux, Romandie) | -12 % | 2020-2025 | Wüest Partner |
| Rendement prime (bureaux, Genève) | 3,8 % | T1 2026 | IAZI |
| Rendement secondaire (bureaux, Vaud) | 5,6 % | T1 2026 | IAZI |
| Yield-to-cost (rénovation, Vaud) | 5,2 % | 2026 | Lamap LBI |
| Taux de vacance bureaux (Romandie) | 7,8 % | T1 2026 | OFS |
| Volume transactions bureaux (Romandie) | CHF 1,2 mia | 2025 | Wüest Partner |
L'immobilier de bureau en Suisse romande traverse une phase de repricing structurel, conséquence directe de la généralisation du télétravail et de l'évolution des besoins des entreprises. Entre 2020 et 2025, les valeurs de transaction ont reculé en moyenne de 12 % en termes réels, avec des disparités marquées entre les cantons de Genève (-15 %), Vaud (-11 %) et le Valais (-8 %). Ce mouvement de correction s'accompagne d'une polarisation croissante du marché : les actifs prime, bien situés et flexibles, conservent des rendements attractifs (3,8 % à Genève), tandis que les immeubles secondaires, souvent obsolètes, voient leurs rendements grimper jusqu'à 5,6 % dans le canton de Vaud.
Le taux de vacance des bureaux en Suisse romande a atteint 7,8 % au T1 2026, contre 5,2 % en 2019, selon l'Office fédéral de la statistique (OFS). Cette hausse de 2,6 points de pourcentage reflète à la fois une demande atone et une offre encore abondante, notamment dans les zones périphériques. Parallèlement, les loyers nominaux ont baissé de 5 à 10 % selon les sous-marchés, avec des concessions accrues (mois de franchise, travaux d'aménagement).
Le repricing des bureaux en Suisse romande s'explique par trois facteurs principaux. Premièrement, la demande locative s'est contractée : les surfaces moyennes prises à bail ont diminué de 18 % entre 2019 et 2025, les entreprises optimisant leurs espaces (source : Wüest Partner). Deuxièmement, l'incertitude sur les normes futures (flexibilité, durabilité) pousse les investisseurs à exiger une prime de risque plus élevée. Troisièmement, la hausse des taux d'intérêt depuis 2022 a renchéri le coût du financement, réduisant les capacités d'acquisition.
L'écart de rendement entre actifs prime et secondaires s'est creusé de 90 points de base en 2019 à 180 points de base au T1 2026. Cette divergence illustre une segmentation accrue du marché : les immeubles de qualité, situés dans les centres-villes (Genève Rive droite, Lausanne gare), bénéficient d'une demande résiliente, tandis que les actifs périphériques ou mal adaptés subissent une décote croissante.
| Canton | Baisse valeur 2020-2025 | Rendement prime | Rendement secondaire | Yield-to-cost rénovation |
|---|---|---|---|---|
| Genève | -15 % | 3,8 % | 5,4 % | 4,9 % |
| Vaud | -11 % | 4,0 % | 5,6 % | 5,2 % |
| Valais | -8 % | 4,3 % | 5,8 % | 5,5 % |
Le canton de Vaud se distingue par un yield-to-cost de 5,2 % pour les projets de rénovation, soit 110 points de base de plus que le neuf (4,1 %). Cette prime reflète le risque perçu lié à la transformation d'actifs existants pour répondre aux nouvelles normes de flexibilité et d'efficacité énergétique. À Genève, la baisse des valeurs est plus marquée (-15 %), mais les rendements prime restent comprimés grâce à la rareté foncière et à la demande internationale. Le Valais, moins exposé, affiche une correction plus modeste mais des rendements secondaires élevés (5,8 %), traduisant un marché moins liquide.
Les volumes de transactions de bureaux en Suisse romande ont totalisé CHF 1,2 milliard en 2025, en baisse de 22 % par rapport à la moyenne 2017-2019 (CHF 1,54 milliard). Cette contraction résulte d'un écart persistant entre les attentes des vendeurs et les offres des acheteurs. Les investisseurs institutionnels, notamment les caisses de pension, se montrent sélectifs, privilégiant les actifs core avec des baux longs et des locataires de qualité. Les fonds immobiliers cotés ont réduit leur exposition aux bureaux de 5 % en moyenne depuis 2022, selon les données de Marché immobilier suisse T1 2026 : transactions, prix et signaux faibles.
Pour 2026, une reprise timide des transactions est attendue au second semestre, portée par un assouplissement monétaire et une normalisation des écarts de prix. Toutefois, le repricing n'est pas achevé : selon nos modèles, les valeurs pourraient encore baisser de 3 à 5 % d'ici fin 2027 pour les actifs secondaires, tandis que les actifs prime devraient se stabiliser.
Cette analyse s'appuie sur les données de transactions et de rendements fournies par Wüest Partner (base de données Swiss Real Estate Data Pool, période 2019-2025), IAZI (indices de rendement trimestriels), et l'Office fédéral de la statistique (OFS, taux de vacance). Les calculs de yield-to-cost sont effectués par Lamap LBI à partir des coûts de rénovation estimés (CHF 500-800/m² selon le canton) et des loyers de marché post-rénovation. Les projections 2026-2027 sont basées sur un scénario de taux d'intérêt stable (BNS à 0,5 %) et une croissance économique modérée (PIB suisse +1,2 %). Limites : les données de transactions peuvent sous-estimer les volumes réels en raison de transactions non publiques ; les rendements sont des moyennes pondérées et peuvent masquer des disparités locales.
Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
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Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement. Les opinions exprimées reflètent les sources citées au moment de la publication.