Cycles économiques
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| Indicateur | Valeur | Période | Source |
|---|---|---|---|
| Inflation sous-jacente (IPC) | 1,1 % | Fév. 2026 | OFS |
| Inflation globale (IPC) | 1,3 % | Fév. 2026 | OFS |
| Taux de renouvellement des baux | 18 % | 2025 | Wüest Partner |
| Croissance loyers effectifs (institutionnel) | +2,3 % | T4 2025 (a/a) | IAZI |
| Croissance loyers effectifs (marché total) | +1,8 % | T4 2025 (a/a) | IAZI |
| Rendement total SXI Real Estate® | +0,8 % | Fév. 2026 (annualisé) | SIX Swiss Exchange |
| Taux hypothécaire de référence | 1,75 % | Mars 2026 | OFL |
L'inflation suisse reste modérée mais persistante. En février 2026, l'indice des prix à la consommation (IPC) global s'établit à 1,3 % sur un an, tandis que l'inflation sous-jacente (hors biens volatils) atteint 1,1 % (OFS). La BNS maintient un taux directeur à 0,75 % depuis septembre 2025, jugeant les pressions inflationnistes encore trop élevées pour un assouplissement supplémentaire. Dans ce contexte, l'immobilier suisse bénéficie d'un mécanisme d'indexation des loyers qui permet une transmission partielle de l'inflation aux cash-flows des investisseurs institutionnels.
Le cadre légal suisse (OACI) autorise une adaptation des loyers en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), lui-même lié à l'IPC. Toutefois, l'indexation n'est pas automatique: elle intervient principalement lors des renouvellements de baux (taux de rotation) ou via des clauses contractuelles. Pour les portefeuilles institutionnels, le taux de renouvellement annuel moyen est de 18 % (Wüest Partner, 2025), ce qui limite la vitesse de répercussion. Néanmoins, la combinaison d'une inflation positive et d'un marché locatif tendu (taux de vacance historiquement bas à 1,2 % en 2025) permet aux propriétaires institutionnels de répercuter une part significative de l'inflation lors des changements de locataires.
La transmission de l'inflation aux cash-flows locatifs s'opère par deux canaux principaux:
En combinant ces deux canaux, LBI estime que 60 à 70 % de l'inflation passée (sur 12 à 24 mois) est transmise aux cash-flows des portefeuilles institutionnels. Ce taux de transmission est plus élevé que dans d'autres classes d'actifs (obligations nominales, par exemple) et constitue un argument en faveur de l'allocation immobilière dans un environnement de hausse des prix.
Les portefeuilles institutionnels suisses (caisses de pension, assurances, fonds de placement) affichent une croissance des loyers effectifs de +2,3 % sur un an au T4 2025 (IAZI), soit 0,5 point de pourcentage de plus que la moyenne du marché locatif suisse. Ce différentiel s'explique par une gestion active des baux et une concentration dans les segments les plus dynamiques (logements neufs, surfaces commerciales prime).
Le tableau ci-dessous présente la décomposition de la croissance des loyers effectifs par segment pour les portefeuilles institutionnels:
| Segment | Croissance annuelle (T4 2025) | Part dans le portefeuille moyen |
|---|---|---|
| Résidentiel | +2,1 % | 65 % |
| Bureaux | +2,5 % | 20 % |
| Commerce | +2,8 % | 10 % |
| Autres (logistique, hôtels) | +2,0 % | 5 % |
Source: IAZI, LBI (2025).
La croissance des loyers résidentiels (+2,1 %) reste soutenue par la demande locative et l'indexation, tandis que les bureaux et commerces bénéficient de la reprise économique et de la rareté de l'offre de qualité. Pour les investisseurs, cette dynamique se traduit par une progression du cash-flow net d'exploitation (NOI) de l'ordre de 2,0 à 2,5 % par an, avant prise en compte des coûts de financement.
Dans un contexte de taux d'intérêt encore positifs en termes réels (taux directeur à 0,75 % pour une inflation à 1,3 %), l'immobilier offre un rendement locatif net moyen de 2,8 % (IAZI, 2025), soit un spread de 2,05 points par rapport aux obligations fédérales à 10 ans (0,75 %). Ce spread, combiné à l'indexation des loyers, confère à l'immobilier un profil de rendement réel attractif. En comparaison, les obligations indexées sur l'inflation (Swiss CPI-Linked) offrent un rendement réel de 0,2 % seulement, tandis que les actions suisses (SMI) affichent un rendement du dividende de 2,5 % mais avec une volatilité plus élevée.
Plusieurs facteurs peuvent limiter la transmission de l'inflation aux cash-flows:
Cette analyse s'appuie sur des données publiques et propriétaires couvrant la période 2024-2026. Les sources principales sont l'Office fédéral de la statistique (OFS) pour l'inflation, l'Office fédéral du logement (OFL) pour le taux hypothécaire de référence, Wüest Partner pour les taux de rotation, IAZI pour les loyers effectifs, et SIX Swiss Exchange pour les rendements immobiliers indirects. Les estimations de transmission (60-70 %) sont issues d'un modèle interne LBI qui combine la part des baux indexés (40 %), le taux de rotation (18 %) et l'écart entre loyers de renouvellement et loyers effectifs. Les données de croissance des loyers par segment proviennent de l'échantillon IAZI des portefeuilles institutionnels (environ 150'000 unités). Les limites incluent l'absence de données exhaustives sur les clauses d'indexation individuelles et l'hypothèse d'un comportement homogène des propriétaires institutionnels.
Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
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Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement. Les opinions exprimées reflètent les sources citées au moment de la publication.