Résidentiel & investissement
6 min · 1233 mots
| Indicateur | Valeur | Période | Source |
|---|---|---|---|
| Rendement core résidentiel (centres urbains) | 2,8 % - 3,2 % | T4 2025 | IAZI |
| Rendement value add cible | 4,5 % - 5,5 % | 2026 | Wuest Partner |
| Prime de rendement value add vs core | 150 - 250 pb | 2026 | LBI Research |
| Part du capex dédiée à la rénovation énergétique | 40 % | 2025 | IAZI |
| Rendement brut actifs rénovés | 4,8 % - 5,2 % | 2025 | IAZI |
| Rendement brut actifs non rénovés | 3,5 % | 2025 | IAZI |
| Gain de surface via densification | 20 % - 30 % | 2025 | Wuest Partner |
| Rendement sur coût densification | 6 % - 8 % | 2025 | LBI Research |
Le marché immobilier résidentiel suisse présente en 2026 une configuration inédite. La compression des rendements core, alimentée par une demande institutionnelle soutenue et une offre limitée, pousse les investisseurs vers des stratégies alternatives. Selon les données IAZI (T4 2025), les rendements bruts des immeubles résidentiels situés dans les centres urbains se situent entre 2,8 % et 3,2 %, un niveau historiquement bas. Cette compression résulte de la rareté des actifs core, de la baisse des taux d'intérêt à long terme et de la concurrence accrue des fonds de pension et des assurances.
Dans ce contexte, les stratégies value add, qui consistent à acquérir des actifs sous-performants pour les repositionner via des travaux, une gestion active ou une réorganisation, gagnent en attractivité. Le marché suisse offre un potentiel spécifique: un parc immobilier vieillissant, des exigences énergétiques croissantes et une densification urbaine encore sous-exploitée. Les transactions de plus de CHF 5 millions en Suisse romande illustrent cette dynamique, avec une part croissante de deals value add, comme le montre notre panorama trimestriel des transactions de plus de CHF 5 millions.
La rénovation énergétique constitue le pilier des stratégies value add en 2026. Les exigences réglementaires, notamment la loi sur le CO2 et les objectifs de neutralité carbone 2050, incitent les propriétaires à moderniser leurs actifs. Selon IAZI (2025), 40 % du capex des stratégies value add est dédié à la rénovation énergétique, avec des interventions portant sur l'isolation, le chauffage et la ventilation. Ces travaux permettent non seulement de réduire les charges, mais aussi d'augmenter les loyers de 10 % à 15 % dans les zones tendues.
Les rendements bruts des actifs rénovés atteignent 4,8 % à 5,2 %, contre 3,5 % pour des actifs non rénovés (IAZI, 2025). Cette prime de rendement de 130 à 170 points de base justifie l'investissement initial, malgré un capex moyen de CHF 800 à CHF 1'200 par mètre carré. La rentabilité dépend toutefois de la capacité à répercuter les coûts sur les loyers, ce qui reste contraint par le droit du bail et les taux de vacance locaux.
La densification urbaine représente un deuxième levier majeur. De nombreuses parcelles en zone urbaine sont sous-exploitées, avec des indices d'utilisation du sol (IUS) inférieurs aux potentiels légaux. Les stratégies value add consistent à acquérir ces actifs, à obtenir les autorisations nécessaires et à construire des surfaces supplémentaires. Selon Wuest Partner (2025), la densification permet des gains de surface de 20 % à 30 %, avec des rendements sur coût de 6 % à 8 %.
Les cantons de Genève, Vaud et Zurich sont particulièrement concernés, avec des plans directeurs incitant à la densification. Toutefois, les délais d'autorisation et les contraintes politiques peuvent freiner ces projets. Une analyse fine des potentiels et une maîtrise des risques réglementaires sont essentielles.
Le repositionnement d'usage, qui consiste à transformer des locaux commerciaux en logements ou à adapter des surfaces aux besoins actuels, offre des opportunités complémentaires. La pandémie a accéléré la demande de logements avec espaces extérieurs et de bureaux flexibles. Les stratégies value add peuvent capitaliser sur ces tendances en réaménageant les espaces et en optimisant la gestion locative.
La gestion active, incluant la réduction des coûts d'exploitation, l'optimisation des baux et la mise en place de services, contribue également à la création de valeur. Les investisseurs institutionnels qui intègrent ces dimensions dans leur souscription obtiennent des rendements supérieurs de 50 à 100 points de base par rapport à une gestion passive.
| Stratégie | Rendement cible | Capex moyen (CHF/m2) | Durée typique | Risque principal |
|---|---|---|---|---|
| Rénovation énergétique | 4,8 % - 5,2 % | 800 - 1'200 | 18 - 24 mois | Réglementation, acceptabilité locative |
| Densification urbaine | 6 % - 8 % | 1'500 - 2'500 | 36 - 48 mois | Autorisations, délais |
| Repositionnement d'usage | 5,5 % - 6,5 % | 1'000 - 1'800 | 24 - 36 mois | Marché locatif, concurrence |
| Gestion active | 4,0 % - 4,5 % | 200 - 500 | 12 - 18 mois | Exécution opérationnelle |
Source: LBI Research, d'après IAZI et Wuest Partner (2025).
Cette analyse s'appuie sur les données publiées par IAZI (2025) et Wuest Partner (2025), ainsi que sur les transactions répertoriées en Suisse romande pour les actifs de plus de CHF 5 millions. Les rendements cibles sont des estimations basées sur des projets types et peuvent varier selon la localisation et la nature des actifs. Les chiffres de capex sont des moyennes observées sur le marché. Les limites incluent l'absence de données granulaires sur certains cantons et la volatilité des coûts de construction.
Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
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Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement. Les opinions exprimées reflètent les sources citées au moment de la publication.