Résidentiel & investissement
5 min · 1083 mots
| Indicateur | Valeur | Période | Source |
|---|---|---|---|
| Rendement locatif brut moyen (résidentiel) | 3,8 % | 2025 | Wüest Partner |
| Rendement locatif net moyen (résidentiel) | 3,2 % | 2025 | Wüest Partner |
| Croissance des loyers | 1,5 % | 2025 | OFS |
| Taux de vacance (agglomérations) | 2,1 % | T1 2026 | OFS |
| Rendement des obligations de la Confédération (10 ans) | 0,8 % | T1 2026 | BNS |
| Prix moyens des transactions (résidentiel) | CHF 8'500/m² | 2025 | IAZI |
Le marché résidentiel suisse continue d'afficher une dynamique contrastée en 2026. La demande de logements reste soutenue par la croissance démographique et la stabilité de l'emploi, tandis que l'offre demeure limitée par la rareté du foncier et les contraintes réglementaires. Selon l'Office fédéral de la statistique (OFS), le taux de vacance dans les grandes agglomérations s'établit à 2,1 % au premier trimestre 2026, un niveau historiquement bas qui exerce une pression à la hausse sur les loyers. Toutefois, la croissance des loyers a ralenti à 1,5 % en 2025, en raison de la modération de l'inflation et des ajustements réglementaires.
Dans ce contexte, les rendements locatifs se compriment. Les prix de transaction ont continué de progresser, portés par la concurrence entre investisseurs institutionnels pour des actifs de qualité. Les données d'IAZI indiquent un prix moyen de CHF 8'500/m² pour les transactions résidentielles en 2025, en hausse de 3,2 % sur un an. Cette progression, combinée à une croissance modérée des loyers, érode les rendements. La compression est particulièrement marquée dans les centres urbains comme Genève, Zurich et Lausanne, où les rendements bruts sont passés sous la barre des 3,5 %.
La compression des rendements n'est pas uniforme sur le territoire. Les zones périurbaines et les villes de taille moyenne affichent des rendements plus élevés, autour de 4,2 % à 4,5 %, mais présentent des profils de risque différents, notamment en termes de liquidité et de vacance potentielle. Le tableau ci-dessous synthétise les rendements bruts moyens par région en 2025.
| Région | Rendement brut moyen 2025 | Évolution 2024-2025 | Source |
|---|---|---|---|
| Zurich | 3,2 % | -30 pb | Wüest Partner |
| Genève | 3,4 % | -25 pb | Wüest Partner |
| Lausanne | 3,6 % | -20 pb | Wüest Partner |
| Bâle | 3,8 % | -15 pb | Wüest Partner |
| Berne | 4,0 % | -10 pb | Wüest Partner |
| Villes moyennes | 4,5 % | -5 pb | Wüest Partner |
Les écarts de rendement entre les centres urbains et les autres régions se creusent, reflétant une prime de risque accrue pour les actifs périphériques. Les investisseurs institutionnels privilégient les emplacements centraux pour leur stabilité locative, acceptant des rendements plus faibles.
Plusieurs facteurs expliquent la compression des rendements. Premièrement, la politique monétaire accommodante de la Banque nationale suisse (BNS) maintient les taux d'intérêt à des niveaux bas, ce qui réduit le coût du financement et soutient les prix des actifs. Le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans s'établit à 0,8 % au T1 2026, rendant le rendement immobilier relativement attractif. Deuxièmement, la demande institutionnelle pour le résidentiel reste forte, alimentée par les besoins de diversification et la recherche de rendements stables. Troisièmement, l'offre limitée de biens de qualité dans les centres urbains crée une pénurie qui pousse les prix à la hausse.
La compression des rendements devrait se poursuivre en 2026, mais à un rythme plus modéré. Les taux d'intérêt pourraient connaître une légère remontée, ce qui atténuerait la pression sur les prix. Cependant, la rareté de l'offre et la vigueur de la demande devraient maintenir les rendements à des niveaux bas. Les prévisions de Wüest Partner tablent sur une compression supplémentaire de 10 à 20 points de base en 2026 pour les segments prime.
Face à la compression des rendements, les investisseurs institutionnels adaptent leurs stratégies. Certains se tournent vers des actifs à valeur ajoutée, nécessitant des travaux de rénovation ou de développement, pour améliorer le rendement. D'autres explorent des marchés secondaires, où les rendements sont plus élevés mais les risques plus importants. La gestion active des actifs devient cruciale pour maintenir la performance. Par ailleurs, la composante de création de valeur à long terme, via la revalorisation du capital, reste un moteur essentiel du rendement total.
Cette analyse s'appuie sur les données de Wüest Partner pour les rendements locatifs, de l'Office fédéral de la statistique (OFS) pour les taux de vacance et la croissance des loyers, et de la Banque nationale suisse (BNS) pour les taux d'intérêt. La période couverte va de 2024 à 2026, avec des prévisions pour 2026. Les rendements bruts sont calculés comme le rapport entre les loyers annuels et les prix de transaction. Les limites incluent la disponibilité des données pour certains segments et la volatilité des marchés. Les chiffres avancés pour 2026 sont des estimations et peuvent différer des réalisations.
Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
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Cette analyse est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement. Les opinions exprimées reflètent les sources citées au moment de la publication.